2010-5-14 11:55

华为坂田发展磁场效应:22平方公里承载36万人

龙岗探索转型发展高端之路

十几年前华为选择在坂田建设总部基地时,谁也不曾想到这里会成为全国以至全球单位土地面积产出最高的地方之一,从这个意义上讲,建设华为科技城将会带来怎样的蓬勃发展前景,同样不可估量。

今年,龙岗区提出了“转型发展、创新发展、安全发展、人本发展”的理念,转型发展成为区委区政府工作的重中之重,一系列围绕转型发展的政策措施也纷纷出炉,龙岗区将通过这些政策和措施,把区内的产业形态由粗放向集约,由低端向高端整合转变。建设华为科技城,是龙岗区走高端发展之路的重要途径。

从片区的实际状况看,这一举措,也是符合片区发展实际规律的顺势之为。近年来,片区的旧改已纳入日程,有多个项目在实际推动中,打造华为科技城可以从更高的层面统筹片区的旧改,更加科学地实施路网规划、公共配套、市容提升,将大大改善片区的发展品质。

片区发展诉求与现状的矛盾

华为在坂田的发展引发了磁场效应,十几年间,新天下、迈图、赛保尔、康冠、元征等一大批高科技企业在坂田发展起来。坂田已经形成了高科技的产业集群。随着这些高科技企业的高速成长,他们的发展诉求与坂田的城区现状矛盾也越来越突出。这也是龙岗打造华为科技城的重要初衷。

华为科技城的22平方公里内包含四个法定图则区,其中,坂田老墟镇地区和坂田东地区法定图则已经于去年公示,坂田高新地区已通过市规划委员会图则委审查,坂田岗头地区法定图则尚未编制。

如何规划决定着这一片区的未来,从产业发展空间上看,这里有一高一低:原村民居住用地的毛容积率较高,大部分都在1.5以上,有的已经达到2.0。工业园区(特别是岗头、雪象,包括华为公司用地)开发强度普遍偏低,有提升的潜力。目前这一区域内建成区未批已建用地规模大且权属复杂,未建设用地少且大部分未完善征转地手续。已建用地14.80平方公里,未建用地有7.12平方公里,占总面积的32.48%,其中,位于规划生态控制线内为4.40平方公里。

这一片区聚集了大量的高新企业员工,住,已经成了困扰较大的一个难题。22平方公里区内有36万人,其中高新技术企业员工8万多人,4万人是华为员工。员工现有居住设施主要有华为的百草园,新天下宿舍,康冠宿舍,驰源宿舍,仅能容纳1万人。片区内没有为高新技术企业员工建设政策性保障住房,原村民的出租屋品质与这些高科技企业员工的要求相差较大。虽然很多地产商也在这一片区大建楼盘,但对于大多数的员工来讲并不适用。

住的问题伴随着行的难题,这一区域的路网断头路较多,规划道路因拆迁原因进展缓慢。大量的高科技企业员工上下班出入这一片区的钟摆效应,公交系统已经无法解决,华为等高新技术企业员工上下班主要依靠企业通勤车。高峰时间,成百辆企业通勤车沿街边停放,拥堵现象十分“壮观”。

生活和其他需求方面,这数万人同样面临着困扰:这一区域商业服务业设施主要沿吉华路、坂雪岗大道和雪岗路分布,规模小、档次低。商业业态以各类零售为主,缺少商业性办公、旅馆业等为高新技术企业配套的业态。医疗卫生设施较差,没有一家公立医院,文化设施和体育设施也基本为零。从城市环境品质上看,周边环境与华为总部的环境可以说是格格不入,差异巨大。

本片区包含坂田街道的坂田、雪象、岗头、大发埔、杨美5个社区,龙岗区也对区域内的其他企业、集体经济组织和社区居民进行了调查,社区和集体股份公司的诉求可以概括为以下几点:尽快落实非农建设用地和征地返还用地的指标。改造现状工业区,提升产业档次,保障集体经济的长远发展。综合整治现状社区,改善居住环境。有条件地对旧村进行拆除重建,腾挪空间,发展第三产业。改善交通条件,尽快实施规划道路,打通断头路。与高新企业的诉求虽不尽相同,但大方向是一致的。

规划框架的基本结构

记者在采访中了解到,目前已经形成的华为科技城规划结构为“两心、六轴、四片区”,规划以坂田老墟镇地区、岗头与雪象社区结合部为城市功能服务核心区打造两个公共中心并以五和大道、坂雪岗大道、环城东路―雪观路为纵轴以布澜一级路、贝尔路―吉华路、布龙路为横轴串联4个主要片区并与周边地区密切联系。

西部高新技术产业区:以现状华为坂田基地为主向西与龙华高新技术产业区、向北与观澜高新技术产业区衔接。规划对华为公司周边的旧村、旧工业区先行更新在片区内竖立城市更新的样板彻底改善华为公司周边地区的城市形象、提升环境品质结合岗头河的改造提供公共开敞的休闲空间整合一定的土地为高新技术企业提供配套。

东部高新技术产业区:位于坂田、雪象社区包括航嘉工业区、牛牯岭工业区、吉通工业区目前高新技术企业较少规划将对产业进行升级改造大力发展高新技术产业。

城市功能服务区:位于片区中部以布龙路、坂雪岗大道以及轨道交通5号线、16号线为依托对现状四类居住、工业用地进行全面改造完善城市公共服务设施和市政基础设施提供高档酒店、写字楼、大型商业、文化娱乐设施及高档公寓。

自然生态休闲区:位于片区东北侧现状以林地为主属于基本生态控制区。规划对生态用地进行合理利用建设郊野公园为华为科技城提供一个绿色休闲的后花园和巨大的氧吧。

在深圳市的总体规划中,龙华为城市副中心,布龙路和梅观高速将龙华副中心划分为四个象限,华为片区就在东北角象限。龙岗区在规划华为科技城的时候,也在考虑地区性商业、文化等公共服务设施在龙华新城和龙华中心区解决。

龙岗区委书记蒋尊玉和区长张备表示,学校、医院等急需解决的问题要先干起来,片区还要为高层次人才配套保障性住房。

目前,规划研究方案的细节正在进一步完善中,将于近期正式出台。

和谐发展的共同愿望

沿坂田五和大道、布澜路、吉华路等绕华为科技城22平方公里的区域转一圈,记者看到,这里的旧村已经建设的非常密集,如何改造这些高密度的城中村,也成为建设华为科技城的一个大难题。

龙岗区城改办告诉记者,改造并不等同于拆除重建,还有综合整治、项目置换等方式,这些方式,都可能会出现在华为科技城的建设进程中。华为科技的建设将以“政府主导、市场动作”的方式进行,拆迁改造等工作主要依靠市场力量,由市场主体投资,但道路、教育、文化、体育、医疗等到公共配套设施,则主要由政府投入。据初步估算,华为片区规划新增非经营性的公共设施的拆迁成本及工程建设投资估算约110亿元,龙岗区将由通过政府主导方式建立华为片区城市更新专项资金,保障非经营性的公共设施、市政基础设施的征地、拆迁、安置和建设。

建设华为科技城,涉及到高新企业、社区股份公司、村民、居民的各方面的利益,他们是如何看待这件大事的,记者也进行了相关的采访。

片区一家高新企业表示,建设华为科技城的消息已经给他们带来了实际的好处,招人比以前好招了,人才也愿意留下来,他们都对华为科技城的建设前景充满了憧憬。记者在采访中了解到,这一片区里的高新企业都处于高速发展的过程中,目前的产业空间已经不能满足他们的实际需求,很多企业已经在其他城市或地区开办了新的产业园区。这些企业同时也表示,开办新的园区大多是把生产性的环节剥离出去,留在坂田片区的,以研发等非生产性的高端形态,如果华为科技城能够按规划设想建设,他们非常愿意把总部留在这里,分享片区的发展成果。

股份公司和村民代表在接受记者采访时也表示,全力支持龙岗区委区政府的这一重大战略举措,目前,居民们已经有共识,片区得到了发展,股份公司和村民也一定会受益。“比如岗头河的改造,说了很长时间,听说这次能在华为科技城的方案中得到落实,这就是件大好事。”一位股份公司的负责人这样说。“华为科技城的建设能改变这里学校欠缺、断头路多的现状,让这里环境好、治安好,那就是给我们带来的实惠。”一位村民这样表示。听说政府将采取综合整治、项目置换等方式改选旧村,村民们也对自己家园的未来充满了憧憬:“希望华为科技城能营造出天蓝地绿的优美环境,让高新企业、股份公司都得到大发展,让我们的生活更美好。这样的双赢我们全力支持。”

龙岗区委区政府表示,规划“两心、六轴、四片区”已经充分考虑了各方面的需求,建设华为科技城将会呈现多赢的和谐发展局面。

未来的华为科技城会是什么样子,这一片区有望在今年启动的旧改项目中提供小“样本”,位于片区东北角的宝吉厂地块,面积约一平方公里,由佳兆业进行改造,已经确定规划有54个班的9年制学校、五星级酒店、保障性住房和商业综合体等,片区内的产业形态也将由改造前的加工型转身研发型。

作者:王剑锋   来源:深圳特区报

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本评论 更新于:2022-7-7 5:52:12
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